文/庞无忌

从9月24日开始，连续几天密集的政策大招过后，第一波房地产利好政策兑现。

29日，上海、广州、深圳同日发布楼市新政，涉及优化限购政策、降低首付比例、降低增值税免征年限等多个方面。

三大一线城市同日发力

上海调整住房限购：

一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

二是对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

深圳限购政策三方面调整：

深圳市住房限购的调整包括：一是本地家庭可以在郊区增购1套住房；二是中心城区要求非本地户籍居民社保年限由3年降至1年，取消郊区住房限购；三是多孩家庭可增购1套住房。

广州全面放开限购：

广州市由主城区120平方米以下住房限购、非本地户籍居民缴纳社保或个税6个月以上，改为全面取消限购。广州也成为一线城市中首个全面取消住房限购的城市。

同日，中国住建部召开会议称，全力促进房地产市场止跌回稳。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

影响几何？

58安居客研究院院长张波表示，广州作为一线城市，其政策调整具有风向标意义。放开限购有望提振购房需求，促进市场信心修复。虽然上海、深圳等城市尚未完全取消限购，但也预示着在住房“双轨制”的大背景下，商品房市场全面解除限购将是一个大方向。限购取消更有利于多样化改善需求的入场，预计此举会带动广州楼市成交量在10月迎来提升。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，综合来看，当前上海外环外新房市场销售规模占全市的比重超70%，二手房市场占比也超过50%，本次明显优化外环外限购政策，有望带动外环外市场活跃度提升。深圳、广州的新房、二手房市场也有望开启一段时间的修复行情。

“银十”会来吗？

除限购政策外，上海、深圳均落地房贷新政，将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%；将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等。

陈文静表示，本次上海和深圳首付比例均由此前的20%降至15%，上海二套首付比例由此前的30%-35%降至20%-25%，深圳由此前的30%降至20%，均有助于进一步降低居民购房门槛；同时，深圳给予多孩家庭更多信贷支持，多孩家庭购买二套可按首套信贷执行，均有助于带动刚需和改善性住房需求释放。

她说，近两个月，一线城市新房、二手房成交量环比整体呈现走弱态势。本次上海、深圳、广州快速跟进楼市新政，也是积极响应日前召开的中央政治局会议的具体表现，政策力度整体符合预期，预计10月份，各地房地产市场活跃度有望提升，也将进一步带动全国房地产市场活跃度修复，若推动全国房地产市场止跌回稳，预计仍需要更多政策落地。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，9月29日晚间，住建部、央行密集部署限购调整、按揭利率调整，一线城市纷纷调整限购、限贷和税收政策，而且限购松绑的力度比较大，目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际，也是今年最后一个季度来临之际，带动楼市预期和交易量提振，为止跌企稳发挥一线城市基本盘的作用。

李宇嘉认为，如果一线城市稳定了，以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了，全国近一半的交易市场也就稳定了，这是止跌企稳的路径。

李宇嘉说，考虑到近期深圳、广州土地市场上高溢价地块出炉，以及“拿地即开工、交房即交证”的新举措，从源头上提振开发商的信心，并延展到下游销售端，产生降门槛、降成本、提预期的综合效应，鼓励刚需和改善性需求循环的作用。可以预计，10月份的商品房交易量将好于9月份，也为四季度楼市企稳打下基础。